内容来源：量子教育的精品课程《2022年宏观经济形势和两会政策解析》。

　　课程老师：史璐，知名经济学家、中国人民大学经济学博士。

　　大家好，我是史璐，今天我们来聊一下如何投资房地产。

　　大家先思考一个问题，今后会不会收房地产税？

　　事实上，今年两会虽然没有提房地产税，但之后肯定是要收的。

　　去年10月，房地产税被全国人大授权国务院5年试点，意思是先在某几个城市把收取房地产税这件事试行5年。

　　我预测10年以后，房地产税会在全国推广，普遍征收。即5年试点，5年推广，5年全面执行。

　　为什么是10年后全面实行房地产税？可以从为什么要收房地产税的角度理解。

　　理由很简单，2个字，没钱。

　　政府没钱了，才会收房地产税，因为现在有钱，所以还没有必要收房地产税。

　　现在靠什么赚钱？卖土地。等土地卖不出去了，再收房地产税。

　　2020年税收是10万亿，卖土地8.4万亿，地方政府的卖地款接近于税收。2021年的卖地款是8.7万亿，进一步上升2024新澳资料大全免费下载,重要性解释落实方法_钻石版5.781。

　　所以现在政府是卖地赚钱，还不用收房地产税，等到地卖不出去了才会收房地产税。

　　土地出让金是对新房征税，房地产税是对存量房征税。

　　所以新房卖不出去，才会对存量房征税，而现在新房卖得很火。

　　下图各地的土地出让金可以看出，中国深圳是唯一不靠卖地的省份。

　　深圳税收在2020年是3857亿，卖地是1054亿。意思是深圳的总收入是5千亿，卖地只占1/5，所以深圳不怎么靠卖地。

　　北京总收入7.5千亿，其中卖地2千亿；上海总收入1万亿，其中卖地3千亿。北京与上海的卖地比例都较高。

　　但是像杭州、武汉、广州、南京等城市，卖地款都超过了税收。今年，卖地款还在持续增长中。

　　但是不用担心这个现象，政府一定会救市，房价并不会下跌。

　　如果在南方的核心城市，房地产价格回调是一个买入的机会，房子是刚需就可以买入。政府一定会救市，不救，政府就会先破产。

　　什么时候政府不救市？新房卖不出去之时。

　　这时政府会开始向存量房征税。

　　什么时候向存量房征税？土地出让金调头向下之时。

　　这时是房地产税全面开征之日。

　　什么时候土地出让金掉头向下？农村人民不进城市之时。

　　这时大城市的人口基本饱和。

　　所以10年后，大城市人口不扩张，小城市农民不进城，新房就彻底卖不出去，必须要对存量房征税。

　　土地出让金减少多少，房地产税就要征收多少，作用是用房地产税弥补土地出让金调度向下的空白澳门最准的资料免费公开 ,时代资料解释落实_标配版5.235。

　　我预计，一旦要征收房地产税，至少是4万亿级别。

　　目前中国城镇人口是9亿人，约4亿个家庭。如果征收4万亿的房地产税，一个家庭约交1万税收。这是一个较高的房地产税收值。

　　这时如何知道房价是涨是跌？

　　一旦征税，刚需物越征税，价格越高。因此税会推高房价，但非刚需的房子就不一定。

　　如果房子位置是在山里，没人买、没人租，一旦征税，就是负资产。

　　好地块越征税，房价越高。

　　比如，北京海淀区一旦征房地产税，房租和房价肯定会涨，因为征税是买家承担，卖家不承担。所以好地块的房子尽管放手买。

　　房地产税出台后，将对好、坏地块进行极大的两级分化。

　　这个现象向我们发出了2个警报。

　　第一，在好地块买房。

　　最好在好地块买房，不要在郊区或小城市买房。这两处买房极有可能是空置房。

　　第二，买地铁沿线边的房。

　　如果一定要在郊区或小城市买房，请买处在地铁沿线上的房子，至少能自住，不至于空置。

　　总结一下，一旦房地产税出台，好地块的房子价格会继续上涨，而坏地块的房子价格将出现下跌，甚至可能有白送的房子。

　　所以买房需谨慎。郊区与小城市的房子千万要小心买，最好在大城市、好地块买房。

　　这就是房地产税政策下，房地产投资的一个重要变化。

　　上面提到最好买好地块、大城市的房子，郊区、小城市的房子不要买。

　　这主要是看人口走向。

　　如果是投资买房，只建议买在人口流入的城市，因为人口流出对房地产是一个很大的伤害。

　　中国目前只有北京与上海不能落户，其他城市，如杭州、深圳、成都随便落户。

　　这一政策使北京、上海以外的二线中心城市获得了空前的发展。

　　所以中国在过去10年出现了极为罕见的都市化浪潮，如深圳、成都、广州的人口都增加了600万以上。

　　目前我国有4座人口超过2千万的城市，北京、上海、重庆与成都。未来中国将有6~8座以上城市，人口超过2千万。最准一码一肖100%精准,管家婆 ,确保成语解释落实的问题_优选版0.692

　　目前中国有18座人口超过1千万的城市，未来中国可能有25座城市，人口超过1千万。

　　如果中国有8座城市人口超过2千万，25座城市人口超过1千万，我们将完成都市化的改造，即大都会人口高达4个亿。

　　都市化改造成功，就是中国冲击发达国家最好的一手牌。

　　所以我建议，房地产可以投资在人口涌入、都市化的城市。

　　为什么人口涌入非常关键，会对房地产投资产生致命影响？

　　先看一个理论模型。

　　如图所示，城市圈层在扩圈过程中，边缘房价保持稳定，中心房价坐地起价。

　　这属于典型的人口红利模式。通俗点说，就是外圈层给内圈层打工，最内圈层什么都不干就可以发财。

　　人口一涨，好地块的房子就能坐地起价。过去20年，中国人买房就是如此赚钱。

　　所以买好地块的房子，坐等人口流入是一个基本的投资策略。

　　但现在许多城市在人口流出，而且南北方的情况也不一样。

　　拿北京举例。

　　北京已连续4年人口流出，导致环京楼市崩盘，六环打5折。如北京燕郊，房价已从4万跌至2万。

　　人口只要流出，郊区的房子将遭到毁灭性打击。所以要谨慎购买郊区房。

　　其实中国大部分北方城市的人口都在下降，并且三、四线城市的人口也在下降。

　　所以北方跟小城市已没有投资房地产的价值了，只有南方人口上升的核心城市，才有投资房地产的价值。

　　所以人口流动对房地产投资非常关键，一定要把握人口流动的走向。

　　首先，人口是有序地从北向南流，而且中国经济现在属于南强北弱。

　　所以投资房地产、做生意、开公司的投资战术都要回避北方，尽量往南方发展。

　　北方可以投资房地产的城市只推荐郑州。因为郑州的人口还在上涨，按照正常比例，还没有到头。所以北方只有郑州潜力很大，可以投资。

　　再看南方的人口现状。

　　全国只有浙江省的人口是省会城市在涨，非省会城市也在涨，其他的南方小城市人口外流很严重。

　　所以推荐投资南方人口在涨的大城市，要小心人口下跌的小城市。意思是投资省会城市的房地产没有问题，买省会城市以外的地方需要谨慎。

　　我建议，无论是开发房地产还是购买房子，深圳、南京、福州、南宁是重要的目标市场，可以密切关注。

　　总结一下，在房地产行业面临人口的大变迁，也是结构性大调整的背景下，北方城市与三、四线城市的土地储备必将贬值，投资必须注意人口流动走向。

　　广东是过去10年中国人口流入最大的省份，总计流入2100万。

　　但广东的人口流入只局限于大湾区的几个城市，如深圳、广州等等。

　　当大湾区城市人口大幅度流入的同时，汕头、梅州等城市的人口在不断下降。

　　当广东都出现如此严重的两极分化，房地产的拐点出现了。

　　可以从2022年两会的房地产政策来理解房地产行业出现的拐点。

　　第一，房住不炒。

　　要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

　　第二，新发展模式。

　　房地产转型，需要探索全新的发展模式。

　　第三，推进保障房。

　　坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

　　第四，满足合理的购房需要。

　　支持商品房市场更好满足购房者的合理住房要求。

　　第五，稳。

　　稳地价、稳房价、稳预期。这背后透露出政府一定会救市的信号。

　　第六，因城施策。

　　根据不同城市的情况，实施相应的政策，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　以上6条政策可以看出政府会如何应对房地产行业的拐点，简单概括就是变+稳+发展。

　　“稳”中，政府会进行救市。澳门管家婆一肖一码一特,科技成语分析落实_ios6.098

　　但是救市并不容易。

　　人口往上涨的城市能救，但像北方的城市与南方的小城市，人口在下降，就并不好救市。

　　这种情况要如何改变呢？进行房地产转型。

　　首先房地产行业出现了人口天花板，即我国现人口14亿，10年后还是14亿，人口不会再增长。

　　这就导致新房总量越来越少，简单来说就是盖一个少一个。

　　而新房的市场又多集中在南方的大城市，北方跟小城市的房地产在收缩。所以房地产转型不可避免。

　　房地产转型有以下2种途径。

　　第一，转向存量房。

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般是指未居住过的二手房。

　　未来，新房总量越来越小，存量房却是越来越多。

　　存量房市场很广阔，转向存量房意味着向服务业纵深转型，包括买卖租赁保障房、老旧小区改造、物业管理、社区养老等等。

　　向存量房转型不以房价上涨为前提，是一个低杠杆、低风险、服务密集的生意。

　　第二，转向国外。

　　据统计，东南亚人口就高达22亿，包括印度、马来西亚等等。

　　这22亿人口就是中国的一个重要目标市场。

　　总结一下，新房固守南方核心城市，剩下业务转向存量房，可以效仿链家的模式，进入房子的服务行业。还可以开发国外市场，走一带一路的道路。

　　以上就是我对房地产拐点转型的分析与建议。