文/赵越

　　最近，房产预售制再一次成为各界热议的焦点。起因是2022年全国两会，其成为不少代表委员关注的焦点。

　　全国政协委员周世虹对中国新闻周刊表示，应该尽快把取消房产预售制提上日程。此前，周世虹已经连续4年提交“实行商品房现房销售”的提案。

　　除了周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、四川工商联副主席张建明等多位来自不同领域的代表委员，也提出了“取消房产预售制”的建议。

　　近年来，房产预售制造成的烂尾和各种交房纠纷不断呈现。不少专家呼吁，房产预售制已经到了该“寿终正寝”的时候。

　　为什么会有预售制？

　　从全世界范围来看，房产预售制并不是十分普遍的现象。即使部分国家存在着房产预售制，也不同于国内现行的预售即交全款的模式。

　　在美国，大部分的房产都是现房销售，而且开发商在交房之前无法从购房者处拿到资金。

　　在美从事房地产中介业务的华人郑洋表示，在美国，通常一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款。买家在初期支付的订金约为房屋总价的3%，这部分的资金由第三方保管，开发商无法获取。在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。

　　而在英国，在双方签订购买协议的21天内需要支付10%-25%的首付款，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，购房的尾款，则是在交房时支付。

　　我国房产预售制始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的法律文件中予以明确。该制度自颁布以来深刻影响了中国地产市场。

　　“当初出台预售制的背景是地产行业资金普遍不足。”一位在地产行业工作多年的行业人士向中国新闻周刊回忆。

　　值得一提的是，后来内地不少房地产制度，都学习自香港。香港的“卖楼花”模式几经发展，成为内地现行的预售制度。

　　“预售制最开始只在地产销售中占很一小部分，当时国人还不放心期房。但期房常常比现房价格低，后续价格优势吸引了更多的购买者。后来各大城市房产热，房企开始高周转模式，预售制成为普遍主流。”上述行业人士回忆。

　　不过随着时间推移，今天，中国地产市场已经发生了根本性的改变澳门一肖一码一特一中云骑士 ,科技成语分析落实_ios6.098。

　　住建部部长王蒙徽最近公开表示，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变。

　　周世虹认为，随着金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式，经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争能力，商品房预售制度存在的历史条件已经不复存在。

　　风险转嫁给了购房者2024澳门特马今晚开奖07期 ,时代资料解释落实_标配版5.235

　　周世虹认为，房产预售制之所以不合理，原因在于预售制对购房人非常不公平。

　　“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般约为两年左右，这段期间购房人不但要承担银行贷款利息，损失了首付款投资的收益，而且还要承担逾期交房或者不能交房的风险。”周世虹对中国新闻周刊表示。

　　施卫东认为，期房销售的巨大风险之处在于付全款，甚至可以贷款付全款。对于银行来说，实际上是巨大的风险资产。

　　“首先，房都没建好，借给买房人的钱几乎是无抵押。其次，通过收预售款，房地产商等于已经加过了杠杆，再来银行贷款的话，杠杆就太大了，一旦因为各种原因，发生开发商破产和跑路事件，房子烂尾，就会严重损害购房者的利益和银行的资金安全。”施卫东说。

　　近年来，在预售制下，房产维权现象屡见不鲜，特别是精装房，出现不少“交房即维权”的案例。

　　在施卫东看来，从2020年开始，住房整体上供过于求，只有局部地区、少数大城市存在结构性短缺。

　　“这时老百姓买期房承担了巨大的风险。开发商会因为房子销售不好，资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因停工，即使房子勉强造好了，也会有各种质量问题、房产证办不下来等风险。而且烂尾楼盘几乎无开发商接手，造成大量的资源浪费。这种现象在全国有很多案例。”他说。

　　在周世虹看来，正是预售制助推了开发商盲目扩张、恶性竞争，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列问题。

　　更严重的是大型房企一旦资金链紧张，更多潜藏风险将被暴露。

　　周世虹直言，恒大集团尚有在建未竣工项目778个，涉及223个城市。恒大债务总金额中有数千亿元为国内外金融性债务。在房子没交付办证之前，由恒大向银行提供担保，银行已经向恒大发放了贷款，如果不能按期交房办证，恒大既不能承担还款担保责任，又不能向银行办理抵押房产，银行贷款的偿还也处于不确定状态。

　　试点工作亟待加速

　　如果全面取消预售制，房价会上涨吗？在众多担忧中，这是最重要的一条。

　　“不一定造成房价上涨”，周世虹说。他分析，一旦取消预售制，行业会加速优胜劣汰，即使淘汰一批资质不达标的小房企，依然会有资金充沛、实力强的优质房企参与到相关建设中。

　　2021年，随着各地房产政策收紧，不少房企资金链处于紧张状态。

　　易居研究院首席研究院严跃进分析，鉴于近期房企销售和资金压力，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力，实际上近期部分地方反而降低了预售许可标准，而不是提高了预售许可标准。

　　施卫东分析，房地产行业是典型的高负债行业，房企需要投入极大的前期资金，取消商品房预售，开发商少了一条融资渠道，融资能力差的中小型开发商将被迫退出。大型房企的资金压力也将变大，从而拿地更加谨慎。进而地方政府的土地卖不掉或者卖不上价格。这些都可能会导致新房供应量总体减少，引起房价上涨和政府的土地出让金收入减少。

　　但不少专家看来，多管齐下的“组合拳”，可以把取消预售制带来的风险降到最低。

　　“比如要尽快开展全国房地产税试点落地，此外城市的拍卖地价要合理，对优质诚信的开发商，政府和银行可加大资金和政策的支持力度。”施卫东建议。

　　在取消预售制的呼声下，部分地方已经开始试点。

　　2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为我国首个全面实施现房销售的省份。

　　而在不少城市集中土地竞拍中，开放部分“现房销售”地块成为最新的举措。

　　2021年8月，杭州市第二批供地推出的10幅现房销售地块，但到了10月，上述地块全部无人竞拍。

　　北京也在全国率先推出“竞现房销售”。

　　值得注意的是，在2月进行的北京2022年度首批集中供地中，18宗地块中有50%的项目设置了“竞现房销售面积”环节，但最终只有朝阳区崔各庄1宗地块以4.1万平米的“现房销售”条件最终成交2024年澳门天天开好彩最新版,科技成语分析落实_ios6.098。

　　南京、成都等城市早年都提出实行现房销售，但进展既不顺利也不理想。2018年，广东省房地产行业协会向会员单位发过一份摸底的通知提出，将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，但马上被媒体披露“只是征集意见而已”，后来无疾而终。

　　“由于行业惯性，取消房产预售制一定会遭遇强大阻碍，但不论是推出现房销售地块，还是区域试点，现房销售探索亟待加速进行。”周世虹说。