文：园长

　　嗯，我知道，现在很多小伙伴因为房子卖不出去，而卡在了换房的路上。

　　今天纯干货

　　1、什么时候卖房收益高

　　2、怎么样快卖房

　　3、哪些房子要赶紧卖。

　　怎么卖房收益高??

　　首先，普通人投资买房，大部分卖房的动力是突发事件影响（比如孩子读书比如家里换房需要钱），对市场的敏感度不够，意味着持有的周期往往很随意，并不知道房产的高价值以及衰退点在哪里。大家对于买房最朴实的认知就是买核心，但是核心的涨跌，区域的分化是搞不清楚的。

　　如果要获得更高的收益，园长的建议是，尽量踩准上行市场，并且当机立断置换。2024年天天开好彩资料 ,收益成语分析落实_钱包版5.842

　　当机立断是很重要的一点，因为每个阶段的市场和喜好都不一样，想想2012年，2017年，和2021年的市场，变化是不是很大？所以，普通人现在的逻辑并不一定适用于未来，除非稀缺到无可替代，否则，绝大部分的房子，还是要定期置换。

　　什么是上行市场呢，记住标志，出现地王以及陆续地王之后。

　　比如，2021年上半年。

　　2021年，2月，我提醒过大家卖出南沙，很多人看不懂

　　2021年3月，我让某些业主不要太贪心，过气户型尽快卖出，还是有人看不懂。

　　好了，2022年6月，我要再来提醒一下，必须的时候，要能壮士断腕，见好就收。

　　有时候少赚点卖房，并不意味着你亏钱了，你可以从下一套中找回来。现在，是老破旧老破小接下来5年之内最好的出手周期，未来只会越来越差，现在不卖，未来会更难卖。

　　广州接下来都是横盘市场，这一阶段中入手了较差房源的（比如户型朝向一般）也不用着急，但是要做好时刻的准备，在下个周期中，当机立断卖房。 所有北向的，实用率小于现在主流选手，采光不行，户型不行的，通通都是下一波周期的卖出对象。

　　怎么样快卖房

　　问这个问题，中介一定回答：降价。

　　为什么他们会告诉你降价呢，因为很多业主不会做任何努力，房子一挂，在家里坐等卖房的。既然房子和营销P不过别人，那么，只有降价一条路了。

　　开发商卖楼都那么努力拼命的去孔雀开屏展示自己的优点了，想想凭啥在一众的二手房的汪洋大海中凤凰就能挑中你的房子呢？

　　你说我装的好，保养的好，也有比你保养的更好的房子，你说价格低，也有价格更低的，优势在哪里？作为业主对于卖房的筹划在哪里？？记住一点，没有人会对你的房子负责，你就是你的房子的第一营销负责人。

　　卖房，要有规划。

　　想要你的房子顺利且在理想的价格卖出去，你得主动的去找客户，第一是网客，第二，是本地客户。

　　网客通常是追着概念走的，哪里红看哪里，如果不幸不红，网客的概率就小很多。网上很多免费挂盘的平台，作用不一定很大，但是也可能有缘分在。管家婆一码一肖最经典的一句 ,重要性解释落实方法_钻石版5.781

　　最靠谱的什么客户呢，本地客户。本地客户，一定在中介手里。

　　如果让中介把客导给你，首先，你得让中介知道有这套房。

　　其次，你的房子，相比竞品，要有能让人记住的亮点，或者最美，或者最便宜，或者其他。

　　第三，你必须让中介有帮你卖房的动力。

　　看到没有，这就是一手营销的思路，做宣传，打造美丽的售楼部和板房，做渠道分销。

　　所以，方圆3公里的中介每个大店铺都要放钥匙，请走租户，给出对中介个人的额外奖金，中介帮你推盘的几率就大了很多。

　　但是，你给中介的佣金再高，房价高中介卖不出去，也是不会推你的房子的，小区挂盘的那么多，中介有限推的，一定是好卖的房子。所以你的价格，要定的合适。

　　一个小区卖的最快的一定是价格最低的房子。你想卖的快，就必须牺牲价格，想卖的贵一点，那必须卡准价低和同类型的房源定价，调查清楚小区的同类型户型，区域的差不多产品的均价和价格，定出一个合理的，让买家刚刚好能接受的价格。

　　要跑，就一定要用研究的精神卷死邻居。

　　在这里，分享一个园长个人之前卖房经验。

　　最开始，我的价格属于小区的普遍偏低级别，但是这样子带看不多，没有太多成交。

　　后面，我索性定出了比市场价低出20万价格，并且通知了区域的所有中介，而且答应给他们1万的额外奖励。

　　当低于市场价20万的房源风声放出去后，很多中介带着客户上门，我选择了一个付款成数相对多一点，付款周期更快的用户，这个时候，有个中介带着另外的一个实客找过来。

　　本来约定了下午跟第一个买家去签约，我先见了第二个中介，同时迟迟不去见第一个买家，并且将我被中介拦截的信息告诉了第一个买家。

　　第二个买家愿意加价，但是，他只愿意加5万，我把这个信息告知第一个中介和买家，最终让他们加价8万成交。

　　为什么这个买家愿意加价呢，因为就算加价，他仍然比市场价低10万，他依然不亏，而我，比预期价格卖高了8万，也是比较好的收获。

　　有人说，靠降价有什么好说的，谁降价卖不了？？

　　这个就涉及到，准不准把握时机了。我最近卖了2套不咋好的房，分别是在2020年底，2021年6月卖出。

　　定出比市场价低的价格，因为我知道，我已有盈利，同小区竞争很多，市场机会转瞬即逝，而且我明确知道我失去的20万在即将要买的新房里能补回来。

　　总有人纠结说，我会不会卖便宜了，等等会不会有更好的买家，这个客户好难缠，哎，不想卖了，好烦人，卖不出去，留着收租每个月也能贴补家用，算了算了。

　　在这里，园长残酷的说一句：

　　除非有稳定强学区的属性，否则，过气的房子，还是早卖。

　　因为市场的经济越发不明朗，后面愿意买房的人会相对减少，你所面对的对手不仅仅是邻居，还有片区，以及片区外的新房，该出手时就出手2024新澳资料大全免费下载,诠释解析落实_创新版4.009。

　　如果去年没涨，后面可能也很难涨，除非你入手成本不高留着收租，不然后面，房子价值是会下降的。

　　什么房子，要早卖

　　早卖的房子，是过气的，或者即将过气的房子。

　　举个例子。

　　某个网红区有3个旧改大盘，附近有一些二手，有些80多的两房，北向90多的3房，再或者，虽然是次新，但是没有强学位加持。

　　由于新房还没有进入到二手市场，在新房限售的这几年里，这些次新二手还是有市场的。

　　但是，当这批新房进入到二手市场的时候，你猜，前面的这些二手还有活路吗？？

　　你是接盘同学，你愿意买得房数更高的新房，还是老旧的原次新？？

　　如果在哪个时候领悟，这些房子已经是死路一条了。

　　所以，房子会不会过气，取决于你未来在区域内有没有相似的竞标，具不具备稀缺性。

　　假设你的房子，是极小户型，周边未来没有同类型，那么你相对就是安全的，因为你有低进入门槛。

　　又有同学说了，我在天河金融城某盘有一套北向的大两房，这个区位无人能敌，未来安全了吧。

　　你错了。

　　这时候你的竞品，是外围区。

　　一套金融城北向大两房，没有强势学位，600-700万，换你是买家，你愿意选两房，还是去智谷，老黄埔，番禺选一套带名校交通好城市面貌好的3-4房？新澳内部资料精准一码 ,重要性解释落实方法_钻石版5.781？

　　还有一些次新，他户型和地段和朝向，但是他在市场变化之下，面临新的外围的新房冲击，也是要尽早换的，比如说，某网红区的网红盘，90方总价可以选到附近120方的4房且带名校的，这种就是必须要看早增长乏力，趁早置换的。

　　当然，市场上的绝大部分的过气产品大家还是有感知的，典型的如老破小，园长的建议是，壮士断腕，趁早跑出来，很简单，这批房源都是对着市场的基层用户，基层用户最容易受到经济影响，房屋很难有溢价，而且用户心态极度容易波动，趁现在很多人还没反应过来，赶紧卖。

　　外围佛山三水清远肇庆涨不动的产品，不卖也涨不了，留着还是负债，不如出掉留钱扛风险。

　　所以卖出的前提，是你能找到更好的投资产品，比如一换一，或者有更好的保值渠道，如果卖出，无法置换，那需要再斟酌考虑资产对你的价值。

　　以上。